Foncier : les textes à problème

Les lois sur le foncier au Cameroun comportent elles-mêmes des vices cachés, qui n’aident finalement pas. Le flou règne finalement même au milieu des lois

Trop d’impôts tue l’impôt, a-t-on coutume de dire. Pourrait-on en dire autant pour ce qui est des lois sur le foncier au Cameroun. La récurrence des litiges fonciers est telle qu’on en vient à se demander s’il n’y a pas trop des textes qui encadrent le secteur, ou s’il n’y en a pas assez, pour qu’il y ait autant d’incompréhensions, d’erreurs, de fautes ou de malentendu ? Ou cela est-il fait expressément, qu’est ce qui explique que toute personne qui veut acquérir un terrain, se comportent pour certaines comme s’il n’y avait pas de lois, alors que d’autres prennent toutes les précautions qu’elles jugent nécessaires, mais qu’à la fin le résultat soit le même, à savoir les litiges ? Plusieurs études ont démontré que « nonobstant la volonté des pouvoirs publics de protéger la propriété immobilière contre les atteintes illégitimes, à travers la sévérité de la législation foncière y relative, force est de constater l’échec de cette logique répressive. Les multiples déguerpissements, jusqu’ici entrepris par les pouvoirs publics, n’aboutissent en réalité qu’à déplacer le problème d’un secteur de la ville à un autre. On assiste par exemple à un envahissement toujours plus croissant de la propriété foncière et domaniale, par des individus sans titre de propriété, et à la multiplication des litiges fonciers. » C’est ce que relève Joseph-Eric Nnomenko’o, qui précise que  « la trajectoire managériale de l’État camerounais renforce fatalement les nombreux conflits fonciers qui se perpétuent au fil des années à cause de la marginalisation des modes ruraux de gestion, d’appropriation et d’usage des terres. »

Lois à problème

Pour ce qui est des textes, déjà, l’Ordonnance n° 74-1 du 06 juillet 1974 Fixant le régime foncier dit à son article 8 : «  Les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent, à peine de nullité, être établis en la forme notariée. Sont également nulles de plein droit les cessions et locations de terrains urbains ou ruraux non immatriculés au nom du vendeur ou du bailleur.» Cette disposition est assez explicite, et devrait en principe permettre d’éviter le maximum de litiges, mais elle fait face à une limite majeure dans la pratique. Elle précise que tout achat de terrain doit passer par un notaire. Et le notaire fonctionne comme le douanier, c’est-à-dire qu’il se réfère aux prix de la mercuriale et applique les pourcentages. Autrement dit, si quelqu’un acquiert un terrain dans un quartier où la mercuriale fixe le prix du mètre carré à 75 000 francs, le notaire ne veut pas savoir s’il l’a acheté à 2000 francs le mètre carré ou s’il lui a été offert, il va calculer les divers pourcentages et droits en fonction du prix de 75 000 francs cfa. Il arrive alors qu’un citoyen achète une parcelle à 2 millions de francs et se retrouve à devoir payer plus du triple pour obtenir un titre de propriété. La procédure est alors vite abandonnée, et le terrain reste inoccupé dans la théorie des textes, mais effectivement occupé dans la réalité. Tout un quartier, un village peut se retrouver ainsi dans cette situation, et par un mécanisme particulier au Cameroun, un individu se retrouve un jour détenteur d’un titre foncier sur tout le quartier où tout le village, et annonce le déguerpissement.

 Nonobstant la volonté des pouvoirs publics de protéger la propriété immobilière contre les atteintes illégitimes, à travers la sévérité de la législation foncière y relative, force est de constater l’échec de cette logique répressive. Les multiples déguerpissements, jusqu’ici entrepris par les pouvoirs publics, n’aboutissent en réalité qu’à déplacer le problème d’un secteur de la ville à un autre. On assiste par exemple à un envahissement toujours plus croissant de la propriété foncière et domaniale, par des individus sans titre de propriété, et à la multiplication des litiges fonciers

Révision

Un autre texte, c’est le décret n° 76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier qui dit à l‘article premier que «  Le titre foncier est la certification officielle de la propriété immobilière. Il est inattaquable, intangible, définitif. Il en est de même des actes constatant les autres droits » Tout semblait aller bien jusqu’à sa modification par le décret N° 2005/481 du 16 Décembre 2005, y ajoutant notamment l’article 2 qui dit dans l’intégralité : « (1) Toute personne dont les droits ont été lésés par suite d’une immatriculation, n’a pas de recours sur l’immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l’auteur du dol. (2) L’action est portée devant la juridiction civile du lieu de situation de l’immeuble. (3) Toutefois, le ministre chargé des Affaires foncières peut, en cas de faute de l’administration, résultant notamment d’une irrégularité commise au cours de la procédure d’obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré. (4) Le retrait du titre foncier délivré entraîne la mutation sans frais dudit titre au nom du propriétaire initial, s’il s’agit d’un immeuble immatriculé. L’immeuble est remis au même et semblable état où il se trouvait avant la délivrance du titre, s’il s’agit d’un immeuble non immatriculé. (5) Le retrait du titre foncier prévu à l’alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraudes du bénéficiaire, intervenir que dans le délai du recours contentieux: (6) Un titre foncier est nul d’ordre public dans les cas suivants : lorsque plusieurs titres fonciers sont délivrés sur un même terrain ; dans ce cas, ils sont tous déclarés nuls de plein droit, et les procédures sont réexaminées pour déterminer le légitime propriétaire. Un nouveau titre foncier est alors établi au profit de celui-ci ;
– lorsque le titre foncier est délivré arbitrairement sans suivi d’une quelconque procédure, ou obtenu par une procédure autre que celle prévue à cet effet ;
– lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ; – lorsque le titre foncier est établi en partie ou en totalité sur une parcelle du domaine privé de l’Etat, d’une collectivité publique ou d’un organisme public, en violation de la réglementation. (7) La nullité du titre foncier prévue à l’alinéa 6 ci-dessus est constatée par un arrêté du ministre chargé des Affaires foncières, susceptible de recours devant la juridiction administrative compétente.
 » Tous les problèmes seraient venus de là. Les exemples d’attribution-retrait-réattribution sont légions de nos jours, et font les choux gras des tribunaux, quand le problème n’est pas simplement réglé à la machette sur place. Et Joseph-Eric Nnomenko’o de proposer : « Une bonne politique foncière, même s’il n’en existe pas dans l’absolu, est celle qui s’adapte aux évènements et qui se donne les moyens d’une prise de décision rapide appuyée sur un potentiel d’intervention suffisant. Une politique foncière suppose également l’évaluation de l’action publique pour savoir si la politique conçue a atteint les objectifs fixés. L’évaluation permet ainsi de déterminer si la politique a du succès ou si, au contraire, le problème subsiste; auquel cas, il faudrait formuler une nouvelle politique pour éviter de faire face à des réformes foncières inadaptées et improductives ainsi qu’à de mauvaises pratiques et réglementations en matière de gestion des sols. » De quoi conclure qu’il est peut-être temps de revoir tout l’arsenal juridique du foncier au Cameroun, au vu du nombre des litiges qui s’accumulent

Roland TSAPI

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